土地增值税清算全流程操作实务与案例 董宏 著 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

■清算业务流程梳理

■清算鉴证规定归纳

■清算涉税政策对比

■清算综合案例剖析

■清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

第1章 土地增值税基本政策规定

1-1土地增值税基本要素政策

问题111土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定？

问题112纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？

问题113未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务？

问题114土地增值税政策中的“赠与”行为包括哪些具体情形？

问题115确定土地增值税收入的基本原则有哪些？

问题116计算增值额的扣除项目有哪些？

问题117土地增值税的税率如何确定？

问题118房地产开发企业如何填写土地增值税纳税申报表？

1-2 土地增值税征免政策

问题121哪些情形下可以免征土地增值税？

问题122普通标准住宅的标准如何划分？

问题123企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？

问题124企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税？

问题125因国家建设需要依法征用、收回的房地产包括哪些情形？

问题126在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税？

问题127合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税？

问题128对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？

问题129企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

问题1210企业分设时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

问题1211单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？

问题1212纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税？

问题1213纳税人与关联方之间的交易如何处理？

1-3 土地增值税预征政策

问题131在什么情况下可以预征土地增值税？

问题132预征土地增值税是否包括非直接销售收入？

问题133如何确定土地增值税预征率？

问题134如何确定预征土地增值税的计税依据？

问题135不预征土地增值税的情形有哪些？

问题136未按预征规定期限预缴税款的是否加收滞纳金？

问题137如何填写土地增值税预征纳税申报表？

1-4 土地增值税核定征收政策

问题141在什么情形下可以核定征收土地增值税？

问题142不得核定征收土地增值税的情形有哪些？

问题143核定征收土地增值税的流程是怎样的？

问题144如何确定核定征收的收入？

问题145如何确定核定征收率？

1-5 土地增值税税收征管及税务审核政策

问题151如何进行项目的日常管理？

问题152对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的如何管理？

问题153税务机关是否可以购买清算审核服务？

问题154税务机关清算审核方式包括哪些形式？

问题155如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？

1-6 土地增值税清算鉴证基本规定

问题161纳税人是否可以委托税务师事务所进行清算？

问题162清算中的法律责任如何确定？

问题163土地增值税清算鉴证的鉴证对象包括哪些资料？

问题164税务师事务所开展鉴证业务时鉴证人应当要求委托人如实提供哪些资料？

问题165土地增值税清算鉴证时相关证据业务处理的基本原则是什么？

问题166鉴证人在审核鉴证过程中可以终止鉴证的情形有哪些？

附录

附表1-1土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

附表1-2土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

附表1-3土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

附表1-4土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）

附表1-5土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）

第2章 土地增值税清算之前期准备工作

2-1 清算前期鉴证审计业务操作流程

问题211税务师事务所接受委托时需要做哪些准备工作？

问题212如何判断项目是否达到清算条件？

问题213如何判断项目“可要求进行土地增值税清算”？

问题214如何确定清算单位？

问题215如何取得清算通知书？

问题216清算申报包括哪些资料？

2-2 土地增值税清算前期业务鉴证规定

问题221鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务应当具备哪些条件？

问题222鉴证人在正式接受委托前应当了解企业（被鉴证人）的哪些情况？

问题223鉴证人决定承接土地增值税清算鉴证业务后应办理什么手续？

问题224鉴证人决定承接清算鉴证业务后在前期准备中要关注哪些内容？

问题225土地增值税清算鉴证时对相关证据业务的处理应掌握哪些基本原则？

问题226从事清算鉴证业务时要取得哪些证据？

问题227税务师事务所在开展清算鉴证业务时应充分关注哪些事项？

2-3 土地增值税清算前期业务涉税政策

问题231什么是土地增值税的清算？

问题232土地增值税的清算在什么时点办理？

问题233应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？

问题234税务机关可要求进行清算的条件有哪几项？

问题235企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？

问题236税务机关在日常管理中发现可要求企业进行清算的如何处理？

问题237企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续？

问题238如何确定土地增值税的清算单位？

问题239企业清算申报时应提供哪些清算资料？

2-4 土地增值税清算前期业务税务审核政策

问题241税务机关对清算资料审核要注意哪些问题？

问题242税务机关收到企业清算资料时如何处理？

问题243企业未按规定提供相关资料的如何处理？

问题244税务机关如何对企业报送的清算申报资料进行审核？

问题245税务机关如何对清算单位的确定进行审核？

问题246税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？

附录 涉税鉴证业务约定书

第3章 土地增值税清算之确定清算收入

3-1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程

问题311如何确定清算收入？

问题312清算申报房地产的类型有哪些？

问题313如何确定清算项目建筑面积？

问题314如何审核销售（收入）合同？

问题315房屋售价偏低的审计时如何处理？

问题316如何审计确定视同销售收入？

问题317如何审计确定企业为促销给予的价格折扣？

问题318如何审计确定精装修房屋收入？

问题319如何审计确定“代收费用”收入？

问题3110如何审计确认土地增值税计税收入？

问题3111如何审计确定营改增前、后应税收入？

问题3112如何以收款口径核对计税收入？

3-2 清算收入鉴证规定

问题321收入审核包括哪些基本程序和方法？

问题322如何审核鉴证收入确认的正确性？

问题323如何审核鉴证非直接销售和自用房地产的收入？

问题324如何对售房时代收的各项费用进行鉴证？

问题325鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？

问题326纳税人隐瞒房地产卖了格终止鉴证后，鉴证人另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？

问题327运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？

3-3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策

问题331纳税人转让房地产所取得的收入包括的范围有哪些？

问题332企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税？

问题333清算收入确认的具体原则是什么？

问题334销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的如何处理？

问题335企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收入？

问题336企业将房地产转为企业自用或用于出租，产权未发生转移的如何处理？

问题337企业转让房地产的卖了格明显偏低包括哪些情形？

问题338企业转让房地产的卖了格即使明显偏低，哪些情形可视为有正当理由？

问题339企业转让房地产的卖了格明显偏低又无正当理由的如何处理？

问题3310对评估价与市场交易价差距较大的如何处理？

问题3311房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金等如何处理？

问题3312项目跨越“营改增”节点的土地增值税应税收入如何计算？

问题3313收取的外币收入如何折合人民币？

问题3314售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收入？

问题3315企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？

问题3316对企业按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用如何处理？

问题3317支付代销费、包销费等费用是否可以抵减清算收入？

问题3318向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）等如何处理？

问题3319让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权如何确认清算收入？

3-4 土地增值税清算收入确定业务的税务审核方式

问题341清算收入有哪些基本的审核方法和原则？

问题342清算收入审核需要哪些资料？

问题343清算收入确定的审核有哪些方式、方法？

附录

附表3-1房地产转让收入明细表

附表3-2与收入相关的面积明细申报表

第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核

4-1 鉴证审计之扣除项目分类

问题411清算扣除项目如何分类？

问题412如何审计确认“取得土地使用权所支付的金额”？

问题413如何审计确认地下建筑分摊的“取得土地使用权所支付的金额”？

问题414如何审计确认“房地产开发成本”？

问题415“房地产开发成本——土地征用及拆迁补偿费”项目如何细分？

问题416“房地产开发成本——前期工程费”项目如何细分？

问题417“房地产开发成本——建筑安装工程费”项目如何细分？

问题418如何审计确认“房地产开发成本——建筑安装工程费——精装修成本”？

问题419“房地产开发成本——基础设施费”项目如何细分？

问题4110“房地产开发成本——公共配套设施费”项目如何细分？

问题4111“房地产开发成本——开发间接费用”项目如何细分？

问题4112“房地产开发费用——利息支出”项目如何细分？

问题4113如何审计确认“房地产开发费用——利息支出”？

问题4114如何审计确认“房地产开发费用——其他房地产开发费用”？

问题4115如何审计确认“与转让房地产有关的税金”？

问题4116如何审计确认“财政部规定的其他扣除项目”？

问题4117如何审计确认“代收费用”？

问题4118如何审核归集“不得扣除项目”？

问题4119如何制作《开发成本调整及分配表》？

4-2 鉴证审计之常用审核方式及特殊项目审核

问题421如何以核查发票的方式审核调整扣除项目金额？

问题422发票审核有哪些项目？

问题423如何对合同与决算金额的差异进行审计确认？

问题425如何对甲供材成本进行审计确认？

问题426如何对规划红线外发生成本的扣除进行审计确认？

问题427如何对费用与成本混记的情形进行审核？

问题428对政府返还的土地出让金如何进行审计处理？

4-3 鉴证审计之不同清算项目扣除金额的分配

问题431共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则？

问题432如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计处理？

问题433如何对不同清算项目开发成本的分配计算进行审计处理？

问题434如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理？

4-4 鉴证审计之同一清算项目中的成本分配业务

问题441如何对“取得土地使用权所支付的金额”的归集分配进行审计处理？

问题442如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同性质物业之间的分配进行审计处理？

问题443如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理？

问题444如何对“取得土地使用权所支付的金额”在与未售物业之间的分配进行审计处理？

问题445如何对房地产开发成本（或某个明细项目）的归集分配进行审计处理？

问题446如何对房地产开发成本在不同性质物业之间的分配进行审计处理？

问题447如何对房地产开发成本在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理？

问题448如何对房地产开发成本在与未售物业之间的分配进行审计处理？

问题449如何采用平均售价比率法进行成本分配计算？

问题4410如何采用层高系数法进行成本分配计算？

问题4411确定成本、费用的其他方法包括哪些方法？

问题4412如何制作《开发成本调整及分配表》？

4-5 鉴证审计之扣除项目鉴证规定

问题451鉴证人对纳税人申报的扣除项目的审核包括哪些内容？

问题452鉴证人审核纳税人申报的扣除项目包括哪些基本程序和方法？

问题453鉴证人审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是什么？

问题454如何取得扣除项目鉴证证据？

问题455取得土地使用权支付的金额的审核包括哪些内容？

问题456土地征用及拆迁补偿费的审核包括哪些内容？

问题457前期工程费的审核包括哪些内容？

问题458出包方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容？

问题459自营方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容？

问题4510基础设施费和公共配套设施费的审核包括哪些内容？

问题4511开发间接费用的审核包括哪些内容？

问题4512纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的扣除项目金额审核包括哪些内容？

问题4513房地产开发费用的审核包括哪些内容？

问题4514与转让房地产有关的税金的审核包括哪些内容？

问题4515国家规定的加计扣除项目的审核包括哪些内容？

4-6 税收政策之取得土地使用权支付成本扣除政策

问题461清算扣除内容包括哪些扣除项目？

问题462计算土地增值税增值额的扣除凭证有哪些？

问题463各种方式取得土地使用权支付的出让金成本如何确定？

问题464企业取得土地使用权时支付的契税如何扣除？

问题465企业以转让方式取得土地使用权的契税计税依据如何确定？

问题466企业以出让方式取得土地使用权的契税计税依据如何确定？

问题467企业因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税是否给予扣除？

问题468企业取得土地使用权支付的其他各项费用如何扣除？

问题469企业支付的地价款，能否减去政府以各种形式支付给企业的经济利益后予以确认？

问题4610企业在重组改制时国家以国有土地使用权作价出资入股后再转让时如何扣除土地成本？

问题4611地下建筑如何分摊土地成本？

问题4612增值税计算时扣除的土地价款在清算时是否要抵减？

问题4613土地成本分摊有哪些基本原则？

问题4614对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法？

问题4615对不同清算单位之间的土地成本如何分摊？

问题4616对同一清算单位不同类型房屋之间的土地成本如何分摊？

问题4617同一清算单位中独立占地房地产的土地成本如何归集？

问题4618同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程的扣除项目金额如何分摊？

4-7 税收政策之房地产开发成本扣除政策

问题471企业用清算项目的房地产安置回迁户的如何处理？

问题472企业用异地自建房安置回迁户的如何处理？

问题473企业用货币安置拆迁的凭什么票据扣除？

问题474开发土地和新建房及配套设施包括哪些成本？

问题475土地征用及拆迁补偿费包括哪些支出？

问题476前期工程费包括哪些支出？

问题477建筑安装工程费包括哪些支出？

问题478房屋装修费用如何扣除？

问题479企业未支付的质量保证金是否可以扣除？

问题4710营改增后建筑安装工程费支出的发票如何确认？

问题4711基础设施费包括哪些支出？

问题4712公共配套设施费范围及基本处理原则有哪些？

问题4713公共配套设施可以扣除的条件有哪些？

问题4714因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的如何处理？

问题4715预提的公共配套设施费如何处理？

问题4716在部分分期项目已完成清算后发生公共配套设施费的如何处理？

问题4717能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时如何处理？

问题4718不能办理权属登记手续的停车场（库）单独转让时如何处理？

问题4719人防工程成本费用是否可以扣除？

问题4720开发间接费用包括哪些支出项目？

问题4721红线外发生的成本费用（工程）支出如何处理？

问题4722在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部费用是否可以计入房地产开发成本？

问题4723企业报审的资料不符合清算要求或不实的，如何核定开发成本？

问题4724房地产开发成本有哪些基本分摊方法？

问题4725分期开发项目或者同时开发多个项目的房地产开发成本如何分摊？

问题4726对同一清算单位不同类型房屋之间共同的成本费用如何分摊？

问题4727如何应用其他合理方法中的“层高系数法”？

问题4728如何应用其他合理方法中的“平均售价系数分摊法”？

4-8 税收政策之房地产开发费用扣除政策

问题481开发土地和新建房及配套设施的费用包括哪些费用？

问题482能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除？

问题483不能按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除？

问题484超过上浮幅度及超过贷款期限的利息部分、加罚的利息是否可以扣除？

问题485企业既向金融机构借款，又有其他借款的，利息如何扣除？

问题486已经计入开发成本的利息支出在清算时如何处理？

问题487如何对清算项目利息支出进行分配计算？

4-9 税收政策之与转让房地产有关的税金扣除政策

问题491与转让房地产有关的税金有哪些？

问题492扣除项目中允许扣除的印花税包括哪些范围？

问题493不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

问题494营改增后与转让房地产有关的税金如何扣除？

问题495跨越营改增时点土地增值税清算与转让房地产有关的税金如何计算？

4-10 税收政策之其他各项扣除规定

问题4101取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除如何计算？

问题4102政府要求房地产开发企业代收的费用如何扣除？

问题4103市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费是否可以加计扣除？

问题4104政府性基金和行政事业性收费如何归集扣除？

问题4105计算扣除项目金额时无法提供合法有效凭证的如何扣除？

问题4106企业预提费用是否可以扣除？

问题4107企业逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

4-11 税收政策之清算扣除项目税务审核

问题4111审核土地增值税扣除项目有哪些政策界限？

问题4112如何审核相关土地成本？

问题4113审核地下建筑土地成本分摊需要注意哪些问题？

问题4114如何审核前期工程费、基础设施费？

问题4115如何审核公共配套设施费？

问题4116如何审核建筑安装工程费？

问题4117如何核查建筑安装工程费中的精装修费用？

问题4118如何对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高进行审核处理？

问题4119如何审核开发间接费用？

问题41110如何审核利息支出？

问题41111如何审核代收费用？

问题41112税务机关如何审核关联方交易行为？

问题41113如何审核开发企业为施工方代付的统筹费用列支情况？

问题41114如何对“与转让房地产有关的税金”进行审核？

附录

附表4-1取得土地使用权所支付的金额审核表

附表4-2土地征用及拆迁补偿费审核表

附表4-3前期工程费审核表

附表4-4建筑安装工程费审核表

附表4-5工程量清单工程费明细审核表

附表4-6基础设施费审核表

附表4-7公共配套设施费审核表

附表4-8开发间接费审核表

附表4-9金融机构利息支出审核表

附表4-10代收费用审核表

附表4-11与转让房地产有关税金缴纳情况审核表

第5章土地增值税清算之清算税款计算及后续业务

5-1 清算税款计算与申报流程

问题511如何进行清算税款的计算？

问题512如何进行应补（退）土地增值税税额的计算？

问题513如何撰写清算报告？

问题514清算申报需要提交哪些资料？

5-2 土地增值税清算鉴证政策

问题521清算鉴证业务应纳税额的审核包括哪些内容？

问题522清算税款鉴证报告包括哪些内容？

问题523清算税款鉴证报告分为哪几种？

问题524税务师事务所在何种条件下出具无保留意见的鉴证报告？

问题525税务师事务所在何种条件下出具保留意见的鉴证报告？

问题526税务师事务所在何种条件下出具无法表明意见的鉴证报告？

问题527税务师事务所在何种条件下出具否定意见的鉴证报告？

问题528清算鉴证对底稿有哪些要求？

问题529清算鉴证报告有哪些签字要求？

问题5210清算鉴证报告对披露事项有哪些要求？

5-3 土地增值税清算及税务机关审核政策

问题531哪些情形需要分别计算增值额？

问题532普通标准住宅免征土地增值税的增值率是多少？

问题533在一般项目中建造的普通标准住宅如何计算增值额才能免征土地增值税？

问题534企业放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的如何处理？

问题535企业在税务机关受理清算申报后至清算结论下达前应如何缴纳土地增值税？

问题536清算补缴税款是否加收滞纳金？

问题537清算时（或前期清算时）未扣除的成本费用清算后达到扣除条件的如何处理？

问题538如何对清算方式的一致性进行审核？

问题539如何对清算项目不同房地产的分类进行审核？

问题5310对于纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目应如何处理？

5-4 土地增值税清算后税收政策

问题541项目清算后再转让房地产的如何处理？

问题542企业清算后尾盘销售如何填写申报表？

问题543土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的如何处理？

问题544土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有其他后续开发项目的如何处理？

问题545因土地增值税清算导致多缴的企业所得税退税，是否受三年期限？

问题546企业在申请退税时报送的资料包括哪些？

5-5 土地增值税清算综合案例

皓天置业有限公司“山畔花园”项目土地增值税清算过程

土地增值税申报鉴证报告

鉴证事项说明

附录

附录5-1无保留意见报告

附录5-2保留意见报告

附录5-3无法表明意见报告

附录5-4否定意见报告

附录5-5企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表

附表5-6土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

附表5-7清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表

第6章 单独出售土地及旧房的土地增值税业务

6-1 转让旧房业务

问题611企业新建房与旧房如何界定？

问题612企业转让旧房的收入如何确定？

问题613企业转让旧房价格明显偏低又无正当理由的包括哪些情形？

问题614企业转让旧房价格明显偏低又无正当理由的如何处理？

问题615企业转让旧房时哪些情形可视为有正当理由的价格偏低？

问题616企业转让旧房的如何计算土地增值税扣除项目金额？

问题617旧房及建筑物的评估价格如何确定？

问题618转让旧房及建筑物发生的评估费用及契税等可否在计算增值额时扣除？

问题619转让旧房时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的如何计算扣除项目金额？

问题6110纳税人转让旧房只能提供购房发票的，如何计算扣除项目金额？

问题6111营改增后旧房转让时提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的如何计算扣除项目金额？

问题6112营改增后旧房转让时提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的如何计算扣除项目金额？

问题6113营改增后转让旧房提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的如何计算扣除项目金额？

问题6114企业转让旧房哪些情形要核定征收？核定征收率是多少？

问题6115转让旧房能否减免土地增值税？

问题6116如何填写转让旧房（房地产或非房地产企业）土地增值税申报表？

6-2 转让土地使用权业务问题

问题621企业转让未经开发的土地使用权如何扣除相关成本费用？

问题622企业转让已开发的土地使用权如何计算土地增值税？

问题623直接转让土地使用权是否可以核定征收土地增值税？

6-3 在建工程土地增值税政策

问题631企业整体转让在建工程如何填写纳税申报表？

问题632从事房地产开发的企业整体转让在建工程，清算土地增值税时取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本能否加计扣除？

问题633企业承接在建工程，开发完成清算土地增值税时支付的在建工程价款能否加计扣除？

附录

附表6-1土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）

附表6-2土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）

第7章 土地增值税清算检查业务

7-1 预征、核定征收检查及相关延伸检查

问题711如何对土地增值税预征税款进行检查？

问题712如何对土地增值税核定征收进行检查？

问题713如何确定房地产项目是否应进行土地增值税清算？

问题714如何对土地增值税清算单位的确定进行检查？

问题715如何依据清算资料检查印花税？

问题716如何依据清算资料检查城镇土地使用税？

7-2涉及收入确定的检查

问题721如何对销售数据进行延伸检查？

问题722如何使用预售收入备查簿进行检查？

问题723如何对价格偏低、视同销售情形进行延伸检查？

问题724如何对企业特殊方式的销售进行检查？

问题725如何对开发产品出租收入进行检查？

7-3 涉及成本费用的检查

问题731如何进行现场实地检查？

问题732如何对不得税前列支票据涉及问题进行检查？

问题733如何检查清算中不得税前列支成本对企业所得税的影响？

问题734如何对取得土地使用权支付的金额进行检查？

问题735建筑安装工程费检查需要关注哪些事项？

问题736如何利用精装修业务资料进行检查？

问题737如何对绿化成本进行检查？

问题738如何对地下建筑物成本的处理进行检查？

问题739如何对配套设施成本的处理进行检查？

问题7310如何对基础设施费用（红线外）进行检查？

问题7311如何对企业未支付的质量保证金进行检查？

问题7312如何对预提费用进行检查？

问题7313如何对开发企业为施工方代付的费用进行检查？

问题7314如何对开发间接费用进行检查？

问题7315如何检查企业融资费用？

问题7316清算中涉及成本分摊的企业所得税如何检查？

问题7317如何对完工产品与未售完工产品之间成本的分摊进行检查？

问题7318如何对价外费用进行检查？

问题7319如何对政府性基金和行政事业性收费（代收费）进行检查？

问题7320如何对政府返还的土地出让金进行检查？

董 宏

国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

施玉明

原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王 亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

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    问题5-4-4

土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有其他后续开发项目的如何处理？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第二条的规定，“企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

(一)该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

(三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

(四)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转”。

案例5-1

土地增值税清算后企业所得税应退税款计算

A房地产开发公司2014年1月开始开发某房地产项目，2016年9月项目全部竣工并销售完毕，11月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年至2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年至2016年实现的项目销售收入（不含税）分别为12000万元、15000万元、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。该企业适用企业所得税税率为25%。企业没有后续开发项目，拟申请退税，具体计算如下：

1.2014年度。

2014年应分摊的土地增值税：1100×（12000÷30000）=440（万元）；

当年应补充扣除土地增值税税款：440－240=200（万元）。

调减当年企业所得税应税所得额200万元，应退税45万元，另形成亏损20万元向以后年度结转。[重新申报调整后应纳税所得额为：45÷25%-200=-20（万元），因此调整后可留待以后年度弥补的亏损为20万元，应退回已交企业所得税额45万元。]

2.2015年度。

2015年应分摊的土地增值税：1100×（15000÷30000）=550（万元）；

当年应补充扣除土地增值税税款：550－300=250（万元）。

弥补上年亏损20万元，合计调减当年企业所得税应税所得额270万元，应退税：270×25%=67.5（万元）。[重新申报调整后应纳税所得额为：310÷25%-250-20=970（万元），调整后应缴纳企业所得税：970×25%=242.50（万元），应退税：242.50-310=-67.50（万元）。]

3.2016年度。

2016年应分摊的土地增值税：1100×（3000÷30000）=110（万元）；

当年多扣除土地增值税税款：560－110=450（万元）。

调增当年企业所得税应纳税所得额450万元，调整后应纳税所得额为-400+450=50（万元）。

调整后应补税：50×25%=12.5（万元）。

4.累计可退税计算。

累计可退税款：45+67.5－12.5=100（万元）。

问题5-4-5

因土地增值税清算导致多缴的企业所得税退税，是否受三年期限？

答：房地产开发企业因土地增值税清算引起的应退税款，系由于土地增值税清算当年缴纳较多的土地增值税税款，导致本年度企业所得税汇算清缴出现亏损。该亏损本应按规定在以前年度得到扣除，形成事实上的多缴企业所得税。因此，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第二条的规定，房地产开发企业因土地增值税清算引起的应退税款，应给予退税，不适用《税收征收管理法》第五十一条关于三年内退税时限的规定。

问题5-4-6

企业在申请退税时报送的资料包括哪些？

答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第三条规定：“企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。”

5.5 土地增值税清算综合案例

土地增值税项目清算案例说明：为了帮助大家参考理解土地增值税项目清算流程与政策适用，本书特别选定了一例实操综合案例，其中“皓天置业有限公司‘山畔花园’项目土地增值税清算过程”简述了审计人员（企业财务人员）在实操过程中的流程和工作内容。《土地增值税申报鉴证报告》是清算后的成果，其中《鉴证事项说明》《土地增值税纳税清算申报表及附表》属于《土地增值税申报鉴证报告》的附件。

（注：由于该案例取自江苏省，因此一些具体处理的掌握尺度上，以江苏省规范的政策为依据。）

皓天置业有限公司“山畔花园”项目土地增值税清算过程

2016年9月20日至2016年11月15日之间，某税务师事务所接受皓天置业有限公司委托，对该公司“山畔花园”项目进行土地增值税清算，相关清算过程简述如下：

一、拟定整体清算流程

皓天置业有限公司“山畔花园”项目土地项增值税清算流程（汇总）如下：

1.对清算项目调研评估。

2.土地增值税清算资料收集（主要为工程资料和财务资料）。

3.确定是否符合清算条件。

4.清算单位的初步确定。

5.判断是否符合免税条件。

6.确定各清算对象中的各房产类型。

7.财务数据的整体归集复核。

8.各类数据的调整。

9.开发成本与合同决算的核对。

10.成本的分摊（直至分摊到房产成本）。

11.确定不得加计扣除的项目和金额。

12.确定利息扣除方式。

13.判断能否加计扣除。

14.计算面积应分摊的扣除成本。

15.形成审核结论（以申报表的形式体现）。

二、按清算流程进行项目梳理和清算

（一）对清算项目调研评估

1.了解委托人的基本情况。

皓天置业有限公司所属区域在江苏省，系于2011年由两个自然人股东投资成立的有限公司，成立至今仅开发“山畔花园”一个项目。

2.了解清算项目的基本情况。

（1）土地情况：正常、无历史纠纷、无特殊事项。土地合同签订内容：正常的招拍挂，与国土局签订合同；

（2）房产开发情况：整体开发；

（3）建筑结构：均为高层，全框架结构；

（4）房产类型：普通住宅、其他住宅、非住宅、公共配套（物业、人防、消防等）；

（5）竣工情况：已全部竣工；

（6）成本情况：发票基本已取得，决算已基本完成，其中主体工程等大额决算已全部完成；

（7）用地规划情况：项目立项和规划设计要点完成以后，报规划局经审核批准，再次核定用地面积、确定用地红线范围，规划局下发《建设用地规划许可证》。

《建设用地规划许可证》及相关设计图纸、红线图等，是土地增值税清算的重要参考内容和推断计算依据，也是土地增值税清算处理中判断是否有超规划设计项目的证据。

（二）土地增值税清算资料收集

归集清算资料是清算工作的基础，相关资料归集如下：

1.财务资料。（见表5-3）

2.工程资料。（见表5-4）

3.其他备案资料（见表5-5）。

三、确定是否符合土地增值税项目清算条件

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，项目清算一般分为“应清算项目”与“可清算项目”，具体判断条件如下：

1.应清算项目的条件。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

2.可清算项目的条件。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

根据上述政策规定，审计人员（计算）判断该公司“山畔花园”项目销售比例已超过85%，属于可清算项目。

四、确定清算单位

根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）第一条的相关规定，审计人员判断，该项目清算单位的确定原则上应按照立项来划分。由于该项目地处郊县，发改委的立项权限仅为3万平方米以下开发规模，按项目所在地的规定，开发初期将该整体项目人为分三个立项处理。因此，该项目虽有三个立项且分三期开发，但实际属于整体开发。

实际确定清算单位时，审计人员查看了项目登记情况和备案情况，符合苏地税规〔2015〕8号文件第一条第（三）款 “对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案”的规定。因此，最终确定该项目按一个清算单位进行清算处理。

五、判断是否符合免税条件

根据《土地增值税暂行条例》第八条、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），符合以下条件的可以享受减免税优惠：

（1）增值率低于（含）20%；

（2）住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；

（3）单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)；

（4）实际卖了格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

六、确定各清算对象中的各房产类型

根据相关政策规定，一般房地产项目清算类型为：普通住宅；非普通住宅（其他住宅）；非住宅。除此，还要判断公共配套房产和自持自用房产的性质，必要的时候还需要结合房产管理部门的相关信息进行准确判断。

经过审计人员的综合判断，该项目清算类型如下：

（1）普通住宅（面积小于等于144平方米）；

（2）非普通住宅（别墅等其他住宅）（面积大于144平方米）；

（3）非住宅（商业）；

（4）公共配套房产（物业、人防、消防等）；

（5）自持自用房产（储藏室

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前言

前 言

土地增值税的政策及征管与其他税种不同，特别是其清算业务，属于一种事后对已发生业务的税务处理，专业性强、政策差异大、业务繁杂并且时间跨度长。因此，在土地增值税征管中，大部分地区清算业务是由纳税人委托税务师事务所开展的，企业负责提供资料，税务机关负责审核。清算是在项目结束之后反过来对开发项目进行全方位的清理，而在清算之前，企业由于不了解清算业务，经常会造成一些清算资料的缺失和数据混乱等问题，影响了清算的准确性。而税务机关在日常检查中，对没有结束的开发项目，无法进行清算政策执行情况的即时检查，必须等到清算结束才能对报审的清算资料进行审核。针对这些情况，本书在写作上，以清算鉴证流程、清算税收政策以及清算税务审核为主线，目的是帮助企业在项目开发过程中提前介入土地增值税清算业务；在政策比对上扩展到全国各地政策掌握尺度，为财税中介机构提供一个更广泛的参考范围；同时，书中对清算鉴证流程进行了梳理，也方便税务机关了解清算鉴证业务，从而更好地开展清算审核（检查）工作。

一、具体写作说明

（一）土地增值税政策及征管特点

土地增值税不论是政策解释还是征管方面，都与其他各个税种不同，具体特点如下：

一是政策解释呈现明显的梯级层次。国家税务总局的很多政策规定因各地房地产市场管理不同而无法具体细化，各地在总局政策原则下根据具体情况出台详细规定，其政策规定因情况不同又会产生一定的差异。

二是清算业务的鉴证。土地增值税申报量优选的业务就是清算业务，由于清算业务涉及项目开发全过程，面广量大涉税处理复杂，因此一般由专业的财税中介机构接受纳税人委托进行项目的土地增值税清算，而税务机关负责项目管理和清算审核。

三是在项目开发中对政策应用进行合理沟通协商。由于各种新情况层出不穷，无法一一事前明确政策规定，在土地增值税的相关政策（处理）中，有很多规定就用了“其他合理方法”的兜底条款，因此对于一些政策无法覆盖的情况，一般是根据政策原则沟通协商确定。

（二）内容编写形式

根据上述土地增值税的特点，本书在编写时，从五个方面进行了考虑：

一是叙述顺序。为完整梳理土地增值税清算的全部业务，分别从清算的前期工作（第2章）、清算收入的确定（第3章）、清算扣除项目的确定（第4章）以及清算成果（第5章）四个环节进行讲解。

二是在每个环节中按照清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核四个部分叙述。这四个部分的逻辑关系为：清算操作的政策依据是国家税务总局及各地发布的清算（审核）政策，在业务开展过程中按照鉴证政策的规范要求进行清算鉴证，税务机关再对清算的成果进行审核。

三是各地政策对比。在土地增值税的政策执行中，各地政策规定有一定差异，虽然具体情况不同不能照搬，但属于“他山之石”，因此在编写时尽量将不同点归纳出来。各地政策规定都在不断发展，为保持政策的有效性，在选择时，尽量选择各地近几年出台的尚在使用当中（没有作废）的政策规定。

四是政策规定与审核政策规定的混合。土地增值税的政策规定严格来说应该分为政策规定和审核政策规定，在国家税务总局及各地的政策规定中，很多政策规定是通过审核政策体现出来的，因此本书在编写时以政策规定为主，税务审核时以基本方法为主。

（三）政策引用方式

分析税收问题，最重要的是政策引用。税务人员、企业会计及税务师事务所人员在日常工作中遇到问题时，最需要的就是快速找到解释政策的文件内容，特别是具体规定。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，对涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。

特别说明：2018年国税、地税机构合并，因此，本书中涉及的各地“国家税务局”“地方税务局”均已改名，但政策实质不变。《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》（国家税务总局令第44号）、《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）等均有详细规定，敬请读者留意。

此外，目前增值税改革政策频繁出台，有关税率发生了较大的变化，但土地增值税项目清算涉及的主要是以往的政策，一般影响不大。为方便今后的使用参考，我们将新出台的增值税政策文件规定列举如下：

《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条规定，自2018年5月1日起，“纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%” 。

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定，自2019年4月1日起，“增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%”。

（四）章节安排

本书的章节安排，听取了很多基层税务人员、财税中介机构及会计人员的意见，在具体章节安排上，以清算业务为主兼顾其他各项业务政策。第1章是基本政策，包括预征、核定征收等内容；第2章至第5章是土地增值税清算业务；第6章是旧房、单纯土地使用权转让等政策内容；第7章是从税务检查（或审核）角度出发，对重要的土地增值税政策适用情况以及利用清算成果对其他税种进行的检查。

二、编写情况

为使书中的问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在编写这本书的时候，我们向基层税务机关人员、税务师事务所及房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈，例如，国家税务总局南京市税务局张翔先生，对清算政策的适用解释提供了很大帮助；国家税务总局南京市稽查局李璐女士从税务检查角度提供了很多实际经验；立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生从财税中介机构鉴证角度，对政策适用及清算业务提出了很多建议；南京中鸿汇则税务师事务所张骏超先生对鉴证实际操作提供了大量经验，从实操角度提供了很多政策适用解释；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇先生对书中整体业务安排及相关问题解释给予了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务部经理石伟提出了多个在工作中遇到的问题；南京朗诗地产有限公司税务主管徐思婷不仅提出多个在工作中遇到的问题，对文字修改亦有很大贡献。此外，江苏金象城国际集团有限公司、江苏明豪投资控股集团有限公司、南京瑞唐科技发展有限公司、南京栩宽有限公司等在本书写作期间正值有项目开发（或清算），比对书中内容提供了很多实务素材。还有很多税务机关、税务师事务所以及企业的朋友在写作中提供了很多帮助，在此我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！

近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的业务书籍，在实际工作中与编写问答时不可避免地受到这些书的影响和启发，一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此一并致以衷心的感谢！

本书的出版，更要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们不仅仔细审阅、精心编辑，还从编写格式、内容编排等方面给予热心指导，在此致以衷心的感谢！

由于理论水平有限，同时土地增值税在实际操作中的业务无法穷尽，而政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。

需要声明的是，本书对各类问题的解答和政策应用属于个人观点，正式政策解释以国家税务总局及各地税务机关解释为准。

董 宏

2019年3月