反向抵押贷款产品定价的机理和方法体系研究 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　人口老龄化急剧到来之际，反向抵押贷款作为以房养老的一种重要的金融工具，映入我们的眼帘。而在反向抵押贷款的制度设计和业务开办中，产品定价又是其中的关键要素，值得重点给予关注。本书构建了产品定价模型的相关机理和方法体系，并从利率波动、预期余命调整和房价波动三个方面，试图对此进行系统、深入、全面的探索，以对反向抵押贷款金融产品在我国顺利推出、以房养老大业在我国的早日实现等，尽到自己的绵薄之力。

本书可供政府相关管理决策部门的工作人员阅读使用，也可供高等院校经济、管理等专业的师生阅读参考。

章 总论

　节 以房养老和反向抵押贷款的推出

　第二节 反向抵押贷款简介

　第三节 反向抵押贷款定价一般框架的介绍

第二章 反向抵押贷款产品定价的文献综述及理论基础

　节 反向抵押贷款定价的文献综述

　第二节 反向抵押贷款产品定价的理论基础

第三章 反向抵押贷款产品定价基础框架的构建

　节 影响反向抵押贷款的要素分析

　第二节 反向抵押贷款定价的基准模型

第四章 贷款利率波动对反向抵押贷款定价模型的影响

　节 关于贷款利率波动的一般性介绍

　第二节 现行利率体制下反向抵押贷款利率波动

　第三节 贷款利率变动对特设机构现金流的影响

　第四节 考虑贷款利率波动的反向抵押贷款定价模型

第五章 房产价值波动对反向抵押贷款定价模型的影响

　节 关于房产价值波动的一般介绍

　第二节 影响房产价值波动的因素评析

　第三节 中国房产市场未来房产价值的变化路径

　第四节 考虑房价波动的提前偿付模型

　第五节 考虑房产价值波动的反向抵押贷款风险中性定价模型

第六章 预期余命风险对反向抵押贷款定价模型的影响

　节 预期余命风险的一般介绍

　第二节 引入CSV模型解决逆向选择问题

　第三节 考虑预期余命不确定性的提前偿付模型

　第四节 单生命状态下考虑预期余命风险的反向抵押贷款定价模型

　第五节 双生命状态下考虑预期余命风险的反向抵押贷款定价模型

第七章 反向抵押贷款定价体系的构建与数值模拟分析

　节 反向抵押贷款定价体系

　第二节 数值模拟分析

　第三节 产品定价体系未尽事宜分析

第八章 一种简易的产品定价法

　节 定价基本公式与给付系数

　第二节 美国反向抵押贷款给付额度的介绍

结束语

参考文献

附录

　附录1 中国人寿保险业经验生命表(2000~2003年)

　附录2 60~80岁男性借款人余存寿命为L的概率表(根据生命表算得)

　附录3 中国上海、美国、日本、韩国住宅价格指数

后记

柴晓武，男，1953年出生于陕西延安，复旦大学经济学院经济学硕士，现为浙江大学教授，曾出版《现代家庭经济生活知识大全》、《家务劳动研究》、《高校学费制度研究》、《个人金融理财理论与实务》、《教育资助暨助学贷款制度研究》等专著8部，教材10余部，发表论文100余篇。主持完成国家社会科学基金项目、浙江省社会科学基金项目、*重点课题、地方政府合作课题10多项。

目前主要研究领域为以房养老、反向抵押贷款、基地养老和个人理财规划，提出了“60岁前人养房，60岁后房养人”、“建设养老基地，打造养老天堂”等观点，取得较大的社会影响，出版《以房养老系列研究丛书》，共收录论文180篇，约230万字。

杨梦，女，1988年出生于江西瑞金市，浙江大学经济学院金融学硕士。高中时期曾作为瑞金市友好使者出访日本京都汤原町，本科期间获得第十五届康藤案例分析大赛全国总决赛一等奖，研究生学习期间获得欧洲商学院eXbs国际一等奖学金，现为农银汇理基金管理有限公司量化投资研究员，主要利用各种量化方法研究资本市场运作规律，寻找稳定有效的决战资本市场的投资方法。

在本书中创造性地运用保险精算法、跳跃扩散模型和小波神经网络模型，对预期余命、贷款利率和房价增长率进行了计算和描述，以期对返乡抵押贷款产品的定价问题提出全新的思路。

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章　总　　论

人口老龄化的加速到来，使得养老保障问题空前严峻地摆在我们面前。为应

对老龄化危机，以房养老就是我们提出的扩充养老资源、开拓养老思路的好办法，

反向抵押贷款又是国外已经盛行的以“以房养老”为宗旨的一种新的金融工具。为

做好这一业务，核心内容之一就是做好贷款产品的定价，使得该业务能建立在科学

合理的基础之上。本章试对这一问题给予初步的说明并给出全书的研究框架。

节　以房养老和反向抵押贷款的推出

一、人口老龄化和养老资源短缺的大环境

人口老龄化及相关的养老保障，是时下社会热门的话题。当一个国家或地区

65岁以上的人口占比大于7%时，便进入“老龄化社会”，该指标若超过14%时，则

称为“老龄社会”。我国于1999年就已步入老龄化社会，距今已10多年。据测算，

到2020年，我国60岁以上人口将超过2.43亿，占总人口的16.96%。到2045年

左右，老龄化进入峰值时期，我国老年人口的总量将超过4.5亿人，人口老龄化水

平达到32%以上。随之而来的养老保障问题，就成为我国亟待解决的重大问题。

根据全国老龄工作委员会2006年颁发的《中国人口老龄化发展趋势研究报

告》，中国的人口老龄化具有规模巨大、发展迅速、地区发展不平衡、城乡倒置显著、

女性老人多于男性、老龄化超前于现代化六个主要特征。综观中国人口老龄化趋

势，可以概括为如下四方面内容。

1.随着少子化和赡养率的提高，家庭养老功能逐步弱化

20世纪80年代以来，国家实行严格的计划生育国策，随着时间的推移，子女

生育率持续下降，人均寿命大幅提高，赡养率也在不断提高。2004年，我国的老龄

赡养率为11.87%，2009年为15.71%，五年时间增长了3.84个百分点。倒金字

塔式的“四二一”或“四二二”式家庭结构已经大量出现。处于此类家庭结构中间阶

层的中年子女是上有老、下有小，或者是已经需要照顾的老人其高龄父母依然健

在。在巨大的生活压力下，无论是时间、精力还是物质赡养等，都感到力不从心，无

法给父母的晚年生活提供较好的关照。

复旦大学的袁志刚等（2004）指出美国1998年的总和生育率为2.06，德国

1994年的总和生育率为1.31，法国1993年的总和生育率为1.65，中国目前的总

和生育率已低至1.3，低于某些中高收入国家的水平。从目前的人口低增长模式

来看，未来的老龄化程度将会十分严重。

2.独生子女政策使得“空巢”家庭迅速增多

随着我国市场经济体制的建立与对外开放政策的实行，人们的思想观念不断

转变，独生子女政策的持续推行带来了家庭关系的简单化和家庭规模的缩小化。

2009年8月，全国老龄工作委员会在长春市召开了18个城市老年大学工作研讨

会，吴玉韶副主任指出：我国进入老龄化社会已逾10年，目前正处于人口老龄化的

快速发展期，同时进入少子化的新阶段。

2010年1月，全国老龄工作委员会办公室在人民大会堂举办了“关爱空巢老

人座谈会”。会议指出，我国空巢家庭比例持续攀升，城市空巢家庭比例已由2000

年的26.4%上升至49.7%，个别老城区甚至超过70%，农村空巢和类似空巢家庭

比例也达到48.9%，并且这些比例还在持续快速增长，这将给我国应对人口老龄

化带来很大的挑战。鉴于此种情况，家庭养老的传统功能已大大弱化，老人更应该

安排好晚年的养老生活。

3.我国的养老保障体系远未完善，货币养老资源非常短缺

据财政部统计，从个人养老基金账户建立至2004年，四年间国内养老金的亏

空数额己上升到2000多亿人民币，且未出现停止的势头。2008年，我国基本养老

保险的支出总额达到7390亿元，比2000年增加了249%，照此发展下去，中国的

养老金赤字将会超过37000亿元，达到国内生产总值的10%，这一问题将会一直

持续到2050年以后，并延续整个21世纪。

中国人口基数大，老龄人口高达1.69亿，尽管政府在养老保险方面的支出已

是逐年提高，中央财政对基本养老保险的补贴支出快速攀升，离退休、退职费用呈

现连年猛增的趋势，但养老保险的覆盖率仍然很低，参保人数仅为应保人数的半数

左右。

4.传统养老美德流失，现实社会“老养小”现象普遍

在我国城乡的现实生活中，受西方家庭观念和商品社会经济核算、等价交换思

想的影响，一些子女赡养老人的意识逐步淡薄，甚至出现了很多“啃老”一族。有的

儿女即使有较强的经济实力可以承担养老义务，也出于自私自利的打算而不愿承

担。这类事例在现实生活中并不罕见。随着房价在近几年来的飞速上涨，年轻一

代走向社会后，出现了恐慌性购房行为，“蜗居”、“房奴”现象随之大量出现。父母

只好将自己的养老积蓄拿出来帮助儿女购房乃至结婚成家，自身的养老生活不免

出现经济危机。

在这样的社会经济大背景下通过养老制度和思想观念的创新，探索老年人自

我养老的新途径，充分利用老年人整个生命周期内拥有的各类资源，尤其是身故后

遗留的价值巨大的房产资源，将其提前变现套现，用于补充养老生活中资金具有相

当的必要性和迫切性。

二、以房养老新理念的提出

人口老龄化必将带来新的矛盾和压力，对经济和社会的发展提出新的挑战。

我国目前的养老保障体系却远未完善，养老资源匮乏，养老问题严峻。对很多老年

人来说，单靠社会养老金和传统的家庭养老模式，已经很难满足其退休后的生活需

求。在养老资源严重短缺的状况下，住房资源却表现得相当宽裕。自1998年我国

实行住房体制改革以来，老职工纷纷以较为低廉的价格购买了自己居住的公房，并

取得了房屋的产权。随着住房商品化的实现，我国的房地产业迅猛发展，据不完全

资料统计，目前城市居民家庭拥有住房财富的价值总量已经达50万亿~60万亿

元，人均住房面积超过25平方米，均是住房体制改革前的数倍。

住房制度改革和在住房商品化、市场化的现实下，越来越多的城市居民开始

拥有自己的房产；而近几年来房价的持续上涨，又使得人们拥有的住房成为家庭

为重要的财产。《物权法》的实施，对住房做为私人财产的权利实施提供了坚

实的法律保障。对城市居民而言，多数家庭都拥有了价值不菲的房产，但晚年生

活却仍很拮据。他们拥有价值几十万、上百万的房产，在现行制度下却不能先行

出售或出租赢利，只能留待身后由子女继承。在今天的寿命期望值下，当父母进

入老年时，已成年的子女已经拥有了完全属于自己的房产，并不需要靠继承父母

的遗产过活。

随着我国进入老龄化社会，现行养老保障制度及传统的家庭养老模式，已难以

应对日益严重的老龄化危机，探索适合我国国情的新型养老模式势在必行。上述

矛盾启发我们作出思考：能否让老年人价值几十万、上百万的自住房产，在有生之

年继续使用居住的前提下使其蕴涵的价值逐渐变现，从而使老年人具有自主安排

晚年生活的支付能力，同时又能保持在社会和子女面前的自尊与自信？通过一定

的金融机制或金融创新产品，将养老保障和居民已取得的住房产权很好地结合起

来，既可以解除养老资源匮乏的忧虑，又能减轻国家和社会养老保障的负担，从而

有利于社会的和谐与稳定。

故此，在目前养老资源和养老保障体系存在较大缺欠，而住房资源又相对富余

的状况下，一种新的养老模式――以房养老，作为现有养老模式的辅助和补充，被

人们频频提出，并得到了广泛的认同。2003年，笔者提出“60岁前人养房、60岁后

房养人”，“第三个老太太以房养老”的新观点，引起极大的社会关注。在新的理念

指引下，我们相继总结、开发出各种各样的以房养老的工具和手段，如售房养老、租

房养老、投房养老、房产置换养老、房产租换养老、基地养老、异地养老、合居共住养

老等多种新型养老模式。同时还将国外盛行的反向抵押贷款系统全面地介绍和引

进，并对其进行相应的本土化改造。

用住房蕴涵的价值作为养老保障的经济来源，对增加目前已很脆弱的养老资

源，完善国家养老保障制度，推动保险业和房产业的双重发展，对减轻家庭的养老

负担，促成适应市场经济社会的新型家庭代际关系等，都有着重大意义。子女可以

大大减少为获得赡养老人的经济收入所需要的额外工作时间，使他们得以集中精

力照顾父母，满足老年人的精神需要。反过来说，如房产价值无法发挥养老保障的

职能时，又会极大地增加子女本就繁重的赡养负担。

在诸多的发达国家里，当经济关系在代际关系之间相对弱化时，代际间的交流

会更加趋于平等和健康。由住房抵押获得的经济来源有利于老人改善医疗保健水

平，提高寿命。如果子女不在身边，还可以利用住房抵押获得的经济收入雇佣家政

服务人员帮助自己做家务，雇佣专业的心理咨询人员聊天。老年人还可以利用住

房抵押获得的经济收入出去旅游，陶冶情操，满足更高层次的精神需求。而这类精

神慰藉对老年人来说是非常重要的，忽视精神慰藉，导致老年人空虚、无助以致自

杀率上升的现实，应当引起我们的高度重视。

以房养老不仅是个人资源的优化配置，也是家庭资源的优化配置，更好地实现

家庭成员间的互助共济。从某种意义上说可以强化家庭保障的作用，有助于实现

家庭保障制度的有益变迁。在经济上打破传统的反馈型的代际关系后，就会形成

一种接力式的代际关系。这是一种适应现行市场经济体制的代际关系转化，终

的结果是使父母子女关系趋于平等，家庭总体福利水平得到提升。

三、反向抵押贷款金融工具的推出

以房养老理念在中国大兴其道的同时，经济发达国家广泛推行的反向抵押贷

款，作为一种强有力的以房养老的金融产品创新工具，被有识之士争相向国内介

绍，走入大家的视野，为我们提供了解决养老难题的新思路，即开发利用老年人普

遍拥有的房产资源，将其蕴涵的巨大价值尤其是老年人身故后住宅仍然具有的巨

大价值，通过一定的金融保险机制，提前变现、套现，形成一笔持续稳定可靠的现金

流入，补贴老人晚年生活，从而在不耗用新养老资源的前提下，较好地满足老年人

晚年生活对资金的需求。反向抵押贷款正是实现以房养老的一种重要的，然而又

是极为复杂的新型金融工具。

所谓反向抵押贷款，是指在不失去所有房屋的产权和居住权的情况下，提前从

房屋权益中支取现金的一种金融创新产品。根据其在美国多年的成熟运作经验，

反向抵押贷款的具体流程一般为：借款人以自己的房产作抵押向金融保险机构申

请反向抵押贷款，获得相应的支付额度，同时继续居住在自有房屋直到去世或搬离

房屋时，由机构将房屋拍卖，所得款项用于偿还贷款的累计余额。如拍卖所得大于

贷款累计余额，剩余款项将归还借款者或其继承人；如拍卖所得小于贷款累计余

额，由于无追索权条款的设置，机构将承担这一损失，借款人或其继承者不必支付

不足部分。

在美国等经济发达国家，反向抵押贷款已经成为成熟市场经济下的保险产品，

是“以房养老”理念的理想操作模式。房主以房产作为抵押，从抵押贷款机构取得

现金，而非传统的住房抵押贷款，是现金从房主流向银行等金融机构。通过这种特

殊的金融操作机制，住房实现了价值流动。老年人积累的房产，为其晚年生活带来

稳定可靠的现金流入，从而发挥出养老保障的作用。

20世纪90年代起，国内学者开始关注反向抵押贷款这一金融产品，期望将它

引入我国金融市场，并建议在中国发展住房反向抵押贷款业务，北京、上海、广州等

城市和一些寿险公司相继提出相关的探索。21世纪初期开始，国内对以房养老和

反向抵押贷款做了许多研究，大都集中在以“反向抵押贷款”为代表的新型金融产

品开设的制度探索和可行性、价值功用评价，反向抵押贷款的国外经验介绍、贷款

运行机制、制度要素设计等定性分析方面，对贷款制度运作中关键的产品定价问题

的研究，还较为少见，本书则力图填补这一研究空白。

总体来说，目前我国推出住房反向抵押贷款已经没有了大的障碍，保险资本可

以进入不动产的新规定，物权法对住宅附着土地使用期70年政策规定的松动，相

关法规制度的建立和修订，社会观念的进步，使得银行和保险公司已经具备了操办

住房反向抵押贷款的基本条件。但反向抵押贷款业务本身的错综复杂，房价波动、

利率调整、预期寿命的难以捉摸等，以至其他各类风险的频繁发生，是我国的银行

和保险公司仍然顾虑重重，难以吃下“定心丸”的重要原因。

第二节　反向抵押贷款简介

一、反向抵押贷款的含义

反向抵押贷款早起源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。

荷兰初开办的反向抵押贷款的操作方式，是把人寿保险和住房按揭贷款捆绑在

一起，投保住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合，不单独核算收

益。如荷兰国际集团的ING模式，要求购房者购买相应年限和金额的养老金保险

作为借款的抵押，购房者只需要付出全部房价的15%或20%的首付款，即可购买

住房。

在这种机制下，购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后，积累的保

险金恰好足以清偿本金，经济负担大为减轻；同时又可以避免因借款人中途死亡、

残废以致丧失还款能力，而出现的贷款无法收回的风险。投保人继续居住所购买

的住房，保险公司提供对应的养老保障，直到投保人身故，房屋归属保险公司所有。

如投保人全残等丧失劳动能力时，不用再负担相应的保险金，依然拥有保险责任；

如提前身故将退还投保本金和对应的利息，房屋归属保险公司或协议由其子女继

承并拥有养老年金的保障①。

反向抵押贷款在英法等国被称为“collateralizedannuity”，即在老年居民中普

遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务；在美国则被称为反向抵押贷款（reverse

mortgage），又称为逆抵押贷款，俗称倒按揭。从广义来说，就是老年住户将

自己拥有的住房在保证居住使用权的前提下抵押乃至出售未来的所有权，提前获

得现金流的一种金融保险工具；从狭义来讲，反向抵押贷款是指老年人用自己拥有

的住房作抵押从银行获得借款，以满足当前的消费需求，只有当借款人去世或者不

再居住被抵押房屋时，特设机构才能要求其偿还本金和利息，且只能通过出售、拍

卖或出租房屋来收回借款本利。

目前，反向抵押贷款业务开展成熟的是美国。20世纪80年代中期，美国新

泽西州劳瑞山的一家银行首先创立了反向抵押贷款。到1989年，美国联邦住房管

理局推出房产价值转换抵押贷款（homeequityconversemortgage，HECM），反向

抵押贷款市场才开始飞速发展。

反向抵押贷款并非一般意义的“贷款”，而是一种以房屋作为抵押物的“抵押年

金”。这种服务是指投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该

房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付年金，并保障终身支付，直到投保人

亡故，保险公司才将该房屋收回，再予以销售、出租或拍卖。

二、反向抵押贷款应符合条件

反向抵押贷款的广义定义，是使老年人能够把他们拥有并居住的房屋以出售

之外的其他方式获得现金流入的一种金融工具。具体而言，就是指房屋产权的拥

有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款

人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在

一定年限内，每月随意或固定给付房主一笔款项，房主继续获得居住权并负责住房

维护。这种贷款一直延续到房主去世、搬离或出售住房时再宣告到期，这时将房产

出售所得用来偿还贷款本息，房价的升值部分归抵押权人所有或由贷款双方协议

共同分享。

这一定义表明，反向抵押贷款业务的成立至少要符合以下四个条件：

（1）只有符合一定年龄规定的老年人，才有资格申请办理这种“贷款”，年轻人

没有资格。这是反向抵押贷款的目的决定的，即专为老年人提供，为老年人解决养

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书籍介绍

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